店舗立ち退き(明け渡し)問題交渉センター

「店舗やテナントを明け渡して欲しい」と言われたら必ず立ち退く必要があるの?

店舗やテナントの立ち退き請求

ある日突然、大家さんから店舗の明け渡しを要求された場合、賃借人は絶対に出ていかなければいけないのでしょうか?

不動産の賃貸借契約を交わし、契約どおりの賃料を支払っているにも関わらず、何の前触れもなく「明け渡して欲しい」と言われても当然納得のできるものではありません。

店舗を経営している賃借人は守られるべきではないのでしょうか?
店舗の明け渡しの費用について、過去に起きた裁判ではどのような判例・判決になっているのか?

当社ではそのような悩みを解決すべく賃借人に変わって大家さんと交渉し、妥当な立ち退き料を請求しています。

もし、あなたが

  • 店舗を明け渡しても次の店舗で集客ができるか不安
  • 今提示されている立ち退き料が妥当なのか知りたい
  • 契約書を盾に今すぐ出て行くように言われている

などの悩みを抱えている場合は下記に今すぐご連絡ください。

↓スマホからはタップで電話がかけられます↓
>> 0120-772-155 <<

1.新店舗を探す前にやることがある

新店舗を探す前にやることがある

不動産を借りている立場だからといって大家さんの要求はなんでも聞かなければならないというわけではありません。
賃借人の立場は、法律で保護されています。

立ち退き料もろくに払わずに、出て行ってくれなどという大家さんは、賃借人の無知につけこんで払うべきものを払うことなく出て行ってくれればラッキーだと考えている可能性があります。

それなのに、賃借人が慌てて新しい店舗を探し「出ていきます」と言ってしまうと大家さんの思うつぼです。

大家さんから店舗の明け渡し通知書を受け取って、今後どうしよう?と不安になったとき、新店舗を探し始める前にやらなければならないことは2つです。

  • 大家さんは「なぜ」明け渡してほしいと言っているのか、その理由の部分をチェックする
  • 立ち退き料を請求する

では細かく見ていきましょう。

2.明け渡し請求は正当事由がなければ認められない!

明け渡し請求は正当事由がなければ認められない!

大家さんが明け渡しを請求している「理由」をチェックするのは、借地借家法によって、明け渡し請求には正当事由がなければならないとされているからです。
そこで、正当事由の考え方について説明します。

(1)主な判断要素は比較考量

正当事由を判断する主な要素は、賃貸人(大家さん)と賃借人の双方が、建物の使用を必要とする事情の比較です。

つまり、大家さんと賃借人のどちらがよりその建物を必要としているかを比較します。

賃借人がその建物で店舗を経営していれば、その建物を必要としていることはいうまでもありません。

賃借人は店舗に内装をほどこし、その店舗の大きさや雰囲気に合う什器備品を揃えて経営していますから、かなりの資本を投入しています。

また、店舗の立地は経営においてとても重要なことです。
新しい場所に移転したものの、お客さんが入らなければ意味がありません。

上記のような理由と合わせて「代替性」を考慮します。
つまり、その店舗でなければならない理由は他の場所でも成り立つか?成り立たないか?を考えます。

これに対して大家さん側の「その建物の使用を必要とする事情」をまとめると下記のようになります。

  • 居住の必要性
    大家さん自身やその家族などが、その建物に住まなければならない事情がある場合です。
    建物が店舗兼住宅のような場合に、大家さんがこのような主張をしてくるかもしれません。

    しかし、現在は、人口減少に伴って、空いている建物や部屋はたくさんあり、低額の家賃で借りられる部屋なども探せばありますから、どうしてもそこに住まなければならないという事情はなかなか認められないでしょう。

  • 営業の必要性
    大家さんが自分の事業の支店を開店したいという場合や倉庫として使いたいという場合などです。
    この場合、どうしてもその建物ではないといけないのかという問題になりますので、正当事由としては弱い理由として扱われることが多いでしょう。

    この営業の必要性に関して多いのは「敷地の有効利用・建物の高度再利用」という理由です。
    今ある建物を取り壊して、もっと立派なビルを建てて収益を上げたいと考えているような場合です。

    このような理由は、大家さんの一方的な都合ですが、最近は、高額の立ち退き料を払えば正当事由が揃ったとみなされることが多くなっています。

  • 建物売却の必要性
    例えば、相続があって、相続税の支払いのために建物を売らなければならないという事情がある場合などです。
    ただ、「オーナーチェンジ」といって、賃借人が入っているままで建物を売却することも可能ですから、それほど強い正当事由にはなりません。

    明け渡しが認められるためには、それなりの立ち退き料が必要となるでしょう。

(2)付随する判断要素

次に「借家に関する従前の経緯」「建物の利用状況」「建物の現況」が、正当事由を判断するための補完要素であるとされています。

  • 借家に対する従前の経緯
    例えば、友人や親戚だからという理由で相場より安く貸してあげていたとか、転勤している間だけという理由で安く貸してあげていた、というような理由は、その後の状況の変化によって明け渡しを求める理由になります。

    また、賃借人が、近隣に迷惑をかけている、家賃を滞納している、無断で増改築したというような事情があれば、賃借人に不利になりますから賃貸人の正当事由を補完します。

  • 建物の利用状況
    賃借人が店舗をいくつか持っていてあまり使用していない、という場合です。

    賃借人がどのように建物を利用しているかということです。

  • 建物の現況
    耐震性に問題や建物に倒壊の危険があるなど、建て替えが必要な状況であるというような場合です。
    これは、上記に挙げた「敷地の有効利用・建物の高度再利用」という理由を強く補完する理由になりえます。

(3)財産上の給付(立ち退き料)の申出

正当事由を判断する最後の大切な要素は立ち退き料です。

大家さんから、立ち退き料の支払いを申し出たということだけでは、明け渡しの請求に正当事由があると認められることはありません。

あくまでも、上記のような明け渡しが必要であるという理由にプラスして、適正な立ち退き料を払うことで明け渡しを請求する正当事由が揃ったとみなされます。

つまり、大家さんは明け渡しを求めるには弱いと判断される理由を補って、正当事由があると認めてもらうためには適正な立ち退き料の支払いを申し出る必要があるのです。

↓スマホからはタップで電話がかけられます↓
>> 0120-772-155 <<

3.店舗明け渡し請求が認められる事例・認められない事例

店舗明け渡し請求が認められる事例・認められない事例

それでは次に店舗の明け渡し請求が具体的に認められる事例・認められない事例について解説します。

(1)認められる事例

①建物が朽廃に迫っているときで、倒壊の危険、衛生の悪さ等の事情がある場合

朽廃とは、時間の経過により、建物が人が住めない程度にまで朽ち果てている状態のことです。

このような場合には正当事由があると認められ、立ち退き料を払わなくても明け渡し請求が認められることもあります。

②建物を高度再利用するために、高額の立ち退き料を提供する場合

今ある建物を取り壊して、もっとよい建物を建てて収益を増やしたいという理由で(それほど老朽化していない建物の)明け渡しを求める場合、高額の立ち退き料を提供することで正当事由を補完すれば、店舗の明け渡しが認められる傾向にあります。

③朽廃するまでにはまだ時間があるが、建て替え後の再利用契約がある場合

朽ち果てるにはまだ時間がある建物を取り壊して新しいビルに建て替える場合に、その新しいビルに賃借人が入居して店舗を開店できるという契約がある場合には、建て替えの間の損失を補償するような立ち退き料の支払いをすれば、明け渡しが認められます。

(2)認められない事例

①賃借人の不動産の利用の必要性が賃貸人の必要性に比べてかなり高い場合

賃借人が営業のためにかなりの支出をして店舗を整えていたり、営業継続の必要性が高く、明け渡しが賃借人の生計に大きな打撃を与えたりするような場合には明け渡しが認められないとされたことがあります。

②建物の老朽化が賃貸人の管理運営の不十分さが原因である場合

建物の所有者は定期的に建物をメンテナンスし必要な修繕などを行う必要があります。

このようなメンテナンスを怠った結果、建物が老朽化したような場合は大家さんの自業自得ですから、賃借人の不利益になるようなことはできず明け渡しは認められません。

4.店舗立ち退き料の相場は?

店舗立ち退き料の相場は?

誰もが知りたいのは店舗の立ち退き料の相場だと思います。

しかし、残念ながら店舗の立ち退き料に相場というものはありません。
賃貸人の事情も賃借人の事情もその建物の現況も個々具体的な事案ごとに異なるからです。

賃貸人の正当事由が強ければ立ち退き料は低額でも明け渡しが認められてしまいますが、賃貸人の正当事由が弱ければ多額の立ち退き料で正当事由を補完しなければなりません。

また、賃借人が経営している店舗の売上や利益がいくらなのか?
ということも立ち退き料の計算の要素の1つですが、これもそれぞれの店舗によって大きく違います。

(1)立ち退き料の内容を理解する

しかし、どういうものが立ち退き料として認められるか?ということを知っていれば大家さんと話し合いをするときに役に立つでしょう。

立ち退き料を払わなければならない大家さんとしては、なるべく支払い額を抑えたいと考えますので少なめに申し出をしてくるのはよくあることです。
ですから、大家さんが申し出ている額が相場であると思い込まないことが大切です。

立ち退き料は、賃借人に発生する経済的な損失つまり立ち退きのためにかかった費用及び立ち退きがなかったら得たはずの利益をベースに計算します。

立ち退き料には、移転経費、借家権価格、営業補償などが含まれます。

それぞれを解説します。

①移転経費

移転経費とは、引っ越し費用や新店舗で新たな内装工事をするための費用、得意先などに店舗の移転を知らせるための移転通知の費用など、立ち退きをするために実際にかかる費用です。

②借家権価格

借家権価格とは、建物の資産価値の増加分について借家人に配分されるべきものを言います。

借家権価格は「建物」という資産の価値が増加している場合、この増加は賃貸人側の努力だけではなく、借家人の貢献も理由考えられます。
したがって、両者に適正に配分するのが合理的であるとして認められる可能性があります。

判例の中には、借家権価格を認めていないものもあるので、必ずしも主張できるものではないということに注意が必要です。

③営業補償

営業補償とは、借家からの移転により営業を廃止あるいは一時的に停止せざるをえなくなることによる営業利益の損失を補償するものです。
営業補償には、下記のようなものが含まれます。

休業すると売上がなくなるので、移転のために休業しなければならない期間に得るはずだった利益が認められます。
ただ、営業していないのですから経費も減りますので、必ずしも利益のすべてが認められるわけではありません。

また、休業している間従業員は働けません。
働いていないのですから賃借人は給料を払わなくてもいいわけですが、従業員が自分の責任ではないのに働けなくて給料をもらえないというのは不合理です。
そこで、従業員給与補償が認められます。

また、場所が変われば、今まで来てくれていたお得意様の一部は来なくなってしまうこともあります。
これに対する補償を得意先喪失補償といいます。

そして、新しい場所に新しい店舗をオープンしたからといって、すぐに以前と同じ売上があがるわけではありません。
軌道に乗るまでには時間がかかります。
そこで、その分の補償が認められることがあります。

また、長年経営してきた愛着ある店舗を離れなければいけないことに対して、慰謝料が認められることもあります

(2)立ち退き料は必ずしも満額もらえるわけではない

移転費用借家権価格営業補償をそれぞれ計算して合計したものが立ち退き料となりますが、それを必ず満額もらえるわけではありません

大家さんの正当事由が強いか弱いかによって、減額されることがあります。

(3)立ち退き料が大きくなるケース

立ち退き料は満額貰えるとは限りませんが、反対に大きくなる・増額されるケースもあります。

大家さん側の正当事由が弱い場合には、これを補完するために立ち退き料は多額になります。
また店舗の売上が大きい場合、損害も大きくなるので立ち退き料も大きくなります。

↓スマホからはタップで電話がかけられます↓
>> 0120-772-155 <<

5.明け渡しの立ち退き料を請求する為に大切なこと

明け渡しの立ち退き料を請求する為に大切なこと

立ち退き料が請求できると分かったとしても、これを大家さんと話し合いをして、立ち退き料の金額についてお互いが合意しなければなりません。

しかし、人間は自分に関わることについて話し合いをすると、とかく感情的になってしまいがちです。
そこで、当事者同士で話し合いをしていると、かえってこじれてしまうということがあります。

また、明け渡し請求を受けるなんて賃借人にとっては一生に何度もあることではないでしょう。
これに対して、不動産をたくさん持っている大家さんは明け渡し請求の経験も豊富かもしれません。

そうすると賃借人は、知識と経験の点で、不利な立場にあることが多いものです。

大切なことは、大家さんから言われたことに対して、簡単に合意したり安易な約束をしたりないことです。
大家さんから言われたことや提案されたことについては、

「持ち帰って検討します」
「考えてまた、連絡します」

と回答して持ち帰り、専門家に相談するべきです。

(1)立ち退き料を少しでも多く請求する為の方法

大家さんからそれなりの立ち退き料の提案があった場合「こんなにもらえるのか」と思ってすぐに合意したくなるかもしれません。

しかし、専門家に相談すればもっと高額の立ち退き料をもらえるということが判明するかもしれません
焦ってはだめです。

立ち退き料の算定については、これまでの判例の集積があります。
これまでの判例と比較すれば、どのくらいの立ち退き料をもらえるのかの予測がつきます。

また、借家権割合は、土地家屋調査士さんに鑑定してもらわなければ分かりません。
そこで、立ち退き料に関しては、自己判断せずに専門家に相談することが必要です。

(2)専門家に依頼した場合の費用について

専門家に依頼した場合の費用について

相談先が弁護士の場合、初回の相談料、着手金、回収した金額の◯%とかなり高額になります。

その点、当社「店舗立ち退き相談センター」では無料で相談を受け付けております。
費用は回収額がどのくらいになるのか?から柔軟に対応させていただいておりますので一度お問い合わせください。

↓スマホからはタップで電話がかけられます↓
>> 0120-772-155 <<

6.ほとんど和解で解決

ほとんど和解で解決

過去の判例ではほとんどが和解で解決しており、その和解交渉の手段はやはり立ち退き料の金額です。

和解で解決する場合はどのような交渉があるのか、反対に交渉がまとまらない場合はどうなるのか、解説します。

(1)交渉での解決

専門家に依頼した場合、大家さんとの間に入り交渉します。
立ち退きを急いでいる大家さんであればこの時点で、適切な立ち退き料を払うことで和解に応じることもよくあります。

なぜなら、大家さんも自分で専門家に立ち向かうのは大変なので、早い段階で提示れた金額を支払い解決したいと考えるからです。

話し合いがまとまれば、明け渡しの合意書を作成します。
この明け渡しの合意書には、賃貸人は賃借人にいつまでにいくらの立ち退き料を払うかということと、賃借人は賃貸人にいつまでに建物を明け渡すかが記載されます。

このときに、原状回復が必要かどうかは確認する必要があります。
大家さんが取り壊す予定であれば原状回復は必要ないでしょうし、大家さんが自己使用する予定であれば、原状回復が必要になるかもしれません。

原状回復が必要な場合には、それも見込んで立ち退き料を決める必要があります

(2)交渉がまとまらなければ訴訟で和解の話し合い

一方、交渉がまとまらなくても賃借人は慌てる必要があません。
立ち退きの条件がまとまらない以上賃借人は、きちんと決められた賃料を払って店舗の営業を続ければいいのです。

そうしていると次には、明け渡して欲しいと考えている大家さんの側が、店舗を明け渡して欲しいという訴訟を起こしてくることになります。

訴訟では、書類の書き方が決まっていたり、相手の対応や裁判官の反応を見ながらその事案の論点に対して的確に対応していくということが必要になったりしますので、専門家に依頼せずに自分で対応するのはかなり難しくなります。

訴訟では、双方の主張がほぼ出尽くして論点が整理された段階で、裁判官が和解勧告をして話し合いに入ります。
和解は裁判官が主導してくれますので、かなり話し合いがしやすい状況になります。

そして、明け渡しをして欲しい大家さんとしては、ここからさらに長引くことは避けたいと考えますので、和解に積極的であることが多くなります。
そのため、この時点で和解できて解決に至ることが多いです。

(3)賃借人は焦る必要がない

明け渡しを急いでいるのは大家さんの方です。
賃借人は、交渉をしている間も、裁判をしている間も営業を続けることができますから、焦ることなくどっしりと構えていればいいのです。

なお営業を続けている間に、もし大家さんが営業妨害をしてくるようなことがあれば偽計業務妨害罪威力業務妨害罪になりえます。

7.過去の裁判例ではどれくらいの立ち退き料が認められているの?

過去の裁判例ではどれくらいの立ち退き料が認められているの?

それではもう少し具体的にどのくらいの立ち退き料が認められているのか、過去の裁判例を見てみましょう。

(1)マッサージ店の事例

賃借人の状況はとても交通の便のよいオフィス街のとある建物の1階で4年間、マッサージ店を経営している。

毎月の賃料は約22万円で、直近の決算書によると売上は年間1128万3000円である。

①大家さんの理由

この建物を含む周辺地域の開発計画に着手したい。

建物は竣工後50年が経過して設備が老朽化し、施設機能が不十分な状況にあり、また旧耐震基準によって建設された建物であるから耐震性に問題があって立て直しが必要である。
実際に、東日本大震災によりひび割れが生じている。

②裁判所の判断

賃借人がこの建物で営業を継続する必要性は高い。
もっともこのマッサージ店は、必ずしも1階の路面店である必要性はなく、オフィス街で周囲にはたくさんのビルがあるので周辺の代替物件への移転は可能である。

大家さんが、多額の費用を投じて現在の建物に耐震補強及び保全改修工事を行って、現在の建物を維持しても周辺の競合物件に対する競争力が低下することは避けられないということを考えれば、建て替えを選択することには合理性があるから明け渡しを求める相応の理由がある。

適当な立ち退き料を支払えば、正当事由があると判断できる。

立ち退き料

769万2486円
借家権価格、移転費用、営業休止補償(移転にかかる期間は1か月)を含む。

(2)宝石卸し販売店の事例

賃借人の状況は建物の1階で、宝石の販売店を経営している。
35年くらい前から借りていて、家賃として月11万円支払っている。

①大家さんの理由

この建物は、建築から50年以上経過して老朽化しており、改修・建て替えの必要がある。

建て替えの後は、大家さんの子供が事業のために使用する必要もある。

②裁判所の判断

賃借人には、この建物を利用する利益や必要性があるが、この建物でなければ店の存続に重大な影響を及ぼすとまではいえず代替性がある。

一方、建物は老朽化していて、改修・建て替えの必要性がある。
大家さんの子供が事業のために使用する必要も認められる。

そこで、立ち退き料を払えば、正当事由が認められる。

③立ち退き料

650万円
借家権割合、移転費用、営業休止補償を算定した上で、その合計の2分の1の金額を立ち退き料。

まとめ

大家さんから立ち退きを要求されたとき、まずするべきことは新店舗を探すことではなくて、正当事由があるのかそれがどれくらい強いのか立ち退き料はどのくらいもらえるのかを確かめることです。

大家さんから立ち退き料が提示されていてもされていなくても、大家さんから届いた店舗の明け渡し通知書と店舗の賃貸借契約書、決算書を持ってまずは専門家に相談に行きましょう。

↓スマホからはタップで電話がかけられます↓
>> 0120-772-155 <<

公開日:
最終更新日:2017/06/19